- Full text
- Tijdschrift
- Nummer 7
- Artikel
- Erfdienstbaarheden van overbouw, steun en bouwverbod - bestemming door de huisvader - overbouw beperkt tot bepaald volume (één verdieping) - accessoir opstalrecht - eenheidsbeginsel - bestanddeelvorming - uitoefening van erfdienstbaarheden. / Servitudes de surplomb, de soutien et d'interdiction de construire - destination du père de famille - construction limitée à un volume déterminé (un étage) - droit de superficie accessoire - principe d'unité - création de composante - exercice de la servitude.
Volume :
Jaar
2018
Volume
2018
Nummer
7
Pagina
355
Taal
Nederlands
Rechtscollege
West-Vlaanderen, Rechtbank van Eerste Aanleg - Tribunal de Première Instance, 06/12/2017
Referentie
“Erfdienstbaarheden van overbouw, steun en bouwverbod - bestemming door de huisvader - overbouw beperkt tot bepaald volume (één verdieping) - accessoir opstalrecht - eenheidsbeginsel - bestanddeelvorming - uitoefening van erfdienstbaarheden. / Servitudes de surplomb, de soutien et d'interdiction de construire - destination du père de famille - construction limitée à un volume déterminé (un étage) - droit de superficie accessoire - principe d'unité - création de composante - exercice de la servitude.”, T. Vred. / J.J.P. 2018, nr. 7, 355-372
Samenvatting
Het recht van overbouw is het recht om over het lijdend erf heen iets te bouwen. Het recht van overbouw houdt op zich geen materiële verbinding in tussen het lijdend erf en datgene dat in uitoefening van de erfdienstbaarheid gebouwd is ("de overbouw"). Een erfdienstbaarheid van overbouw kan op zichzelf bestaan of gepaard gaan met een erfdienstbaarheid van steun, afhankelijk of er een materieel contact bestaat tussen het lijdend erf en de overbouw. Het recht van steun is de erfdienstbaarheid die toelaat om het overhellend gedeelte van het gebouw steun te laten vinden op de strook grond van het lijdend erf. Daarbij geldt een accessoir opstalrecht voor de steunende constructies ten gunste van de eigenaar van het heersend erf.
Een erfdienstbaarheid van overbouw en/ of steun kan in bepaalde omstandigheden ontstaan door bestemming van de huisvader, met name met betrekking tot een bestaande overbouw, waar de eigenaar slechts een deel van een bebouwd perceel verkoopt en het niet-verkochte deel onder het verkochte deel voortloopt, aangezien de erfdienstbaarheid in dat geval een zichtbaar en voortdurend karakter heeft. De erfdienstbaarheid van overbouw brengt een bouwverbod (erfdienstbaarheid non aedificandi), minstens een verbod om hoger te bouwen (erfdienstbaarheid non altius tollendi) met zich mee. Ook deze erfdienstbaarheid kan ontstaan door de bestemming van de huisvader, indien het bouwverbod voortvloeit uit een op het ogenblik van de scheiding van de percelen bestaand gebouw en dus zichtbaar is. In casu zijn de erfdienstbaarheden van overbouw, steun en gedeeltelijk bouwverbod rechtsgeldig ontstaan door bestemming van de huisvader. De doorgang was immers reeds overbouwd op het moment van de splitsing van de percelen. De overbouw is beperkt tot een welbepaald volume, met name één verdieping.
Door de erfdienstbaarheid van overbouw verkrijgt de eigenaar van het heersend erf het recht om voor de volledige duurtijd van de erfdienstbaarheid een volume boven het lijdend erf te bebouwen en daarvan eigenaar te blijven. Indien de overbouw gepaard gaat met een materiële verbinding met de grond, dan is er sprake van een accessoir opstalrecht ten gunste van de eigenaar van het heersend erf om, in afwijking van de natrekkingsregels, deze materiële verbinding in eigendom te houden. Het accessoire opstalrecht bestaat, voor zover dit noodzakelijk is voor het gebruik en behoud van de gevestigde erfdienstbaarheid en dient dus niet uitdrukkelijk te zijn overeengekomen. De noodzaak voor het gebruik en behoud dient ruim geïnterpreteerd te worden, zodat de erfdienstbaarheid op zinvolle wijze kan uitgeoefend worden. Het accessoire opstalrecht bestaat zolang de erfdienstbaarheid bestaat en kan aldus eeuwigdurend zijn.
In casu rust op het lijdend erf een accessoir opstalrecht met betrekking tot al hetgeen noodzakelijk is voor het gebruik en behoud van de gevestigde erfdienstbaarheid van overbouw en steun. Daartoe behoren: de overbouw zelf, de steunmuren op het gelijkvloers, de daarin bevestigde deuren en de arduinen dorpels. Deze deuren en dorpels zijn bestanddelen van de muur en kunnen dus geen afzonderlijk zakenrechtelijk statuut krijgen (eenheidsbeginsel). De eigenaars van het lijdend erf mogen daaraan geen veranderingen aanbrengen naar believen. De vloer, daarentegen, is geen eigendom van de opstalhouders, aangezien deze geen onderdeel uitmaakt van de overbouw. Het valse plafond maakt dan weer wel deel uit van de overbouw, doch daardoor beantwoordt de overbouw niet langer aan de contractuele vereiste "vanaf dezelfde hoogte boven den grond zoals dit heden [22 november 1937] geschiedt". Daarom mogen de eigenaars van het lijdend erf dit valse plafond voorzichtig en zorgvuldig verwijderen, doch zij mogen geen nieuw vals plafond vasthechten aan de onderzijde van de overbouw zonder toestemming van de eigenaars van de overbouw. De eigenaars van het lijdend erf mogen evenmin nutsvoorzieningen bevestigen aan de steunmuren, die eigendom zijn van de eigenaars van de overbouw.
De eigenaars van het heersend erf mogen alle accessoire bevoegdheden op het lijdend erf uitoefenen die noodzakelijk zijn voor de uitoefening van de erfdienstbaarheid (artikel 697 BW), met inachtname van het verbod op rechtsmisbruik en zonder de toestand van het lijdend erf te verzwaren (artikel 702 BW). Accessoir aan de erfdienstbaarheid van overbouw is het recht van de eigenaar van het heersend erf om de overbouw te onderhouden en daartoe eventueel overgang te mogen nemen over het lijdend erf, met inbegrip van het plaatsen van ladders. Daarbij dienen zij te werk te gaan als normaal voorzichtige en redelijke titularissen en de eigenaars van het lijdend erf op voorhand te informeren.
*** *** ***
Le droit de surplomb est le droit de construire au-dessus du fonds servant. Le droit de surplomb n'implique pas en soi un lien matériel entre le fonds servant et celui qui est construit dans le cadre de l'exercice de la servitude (le surplomb). Une servitude de surplomb peut exister par elle-même ou être couplée avec une servitude de soutien, dépendante d'un contact matériel entre le fonds servant et le surplomb. Le droit de soutien est la servitude qui permet à la partie s'inclinant du bâtiment de trouver un appui sur la bande de terrain du fonds servant. Ainsi, il en résulte un droit de superficie accessoire pour les constructions de soutien en faveur du propriétaire du fonds dominant.
Une servitude de surplomb et/ou de soutien peut, dans certaines circonstances, naître par destination du père de famille, notamment en rapport avec le surplomb existant, lorsque le propriétaire vend seulement une partie de la parcelle construite et conserve la partie non construite sous la partie vendue, la servitude étant dans ce cas continue et apparente. La servitude de surplomb crée une interdiction de bâtir (servitude non aedificandi), à tout le moins une interdiction de construire (servitude non altius tollendi) plus haut que lui.
Cette servitude peut aussi naître par destination du père de famille, si l'interdiction de bâtir survient au moment de la division des parcelles existantes bâties et est donc visible. En l'espèce, les servitudes de surplomb, de soutien et d'interdiction partielle de construire naissent par destination du père de famille. Le passage était déjà surplombé au moment de la division des parcelles. Le surplomb est limité à un volume déterminé, plus précisément un étage.
Par la servitude de surplomb le propriétaire du fonds dominant acquiert le droit, pour la durée de la servitude, d'ériger un volume au-dessus du fonds servant et d'en être propriétaire. Si le surplomb est relié avec un lien matériel au fond, il s'agit d'un droit de superficie accessoire en faveur du propriétaire du fonds dominant et par dérogation aux règles de l'accession, celui-ci peut conserver la propriété de ce lien matériel.
Le droit de superficie accessoire existe, pour autant qu'il soit nécessaire à l'usage et la conservation de la servitude établie et ne doit pas être expressément convenu. La nécessité pour l'usage et la conservation doit être interprétée largement, en manière telle que la servitude puisse être exercée pleinement. Le droit de superficie accessoire existe aussi longtemps que la servitude existe et peut être par conséquent perpétuel.
En l'espèce, repose sur le fonds servant un droit de superficie accessoire en ce qui concerne tout ce qui est nécessaire pour l'usage et la conservation de la servitude de surplomb et de soutien qui est établie. Cela comprend: le surplomb lui-même, les murs de soutien des rez-de-chaussée, les portes y installées, les seuils en pierre de taille. Ces portes et ces seuils sont des composantes du mur et ne peuvent recevoir un statut réel spécial (principe d'unité). Les propriétaires du fonds servant ne peuvent apporter de modifications selon leur bon vouloir.
Le plancher, par contre, n'est pas la propriété des superficiaires, puisqu'il ne fait pas partie du surplomb. Le faux plafond peut faire partie du surplomb mais le surplomb ne répond plus à l'exigence contractuelle "à partir de la même hauteur au dessus du sol comme cela se passe au jour d'aujourd'hui [22 novembre 1937]".
Pour cette raison, les propriétaires du fonds servant peuvent écarter prudemment et soigneusement le faux plafond mais ils ne peuvent attacher le nouveau faux plafond à l'arrière du surplomb sans l'autorisation du propriétaire du surplomb. Les propriétaires du fonds servant peuvent établir des équipements aux murs de soutien, ceux-ci étant la propriété des propriétaires du surplomb.
Les propriétaires du fonds dominant peuvent exercer sur le fonds servant tous les droits accessoires qui sont nécessaires à l'exercice de la servitude (art. 697 C. civ.), en tenant compte de l'interdiction d'abuser de son droit et sans aggraver la situation du fonds servant (art. 702 C. civ.).
Est accessoire à la servitude de surplomb le droit du propriétaire du fonds dominant d'entretenir le surplomb et de pouvoir éventuellement passer sur le fonds servant et de placer des échelles. Ils doivent exécuter le travail comme des titulaires raisonnables et prudents et en informer préalablement les propriétaires du fonds servant.
Geachte bezoeker
Deze pagina is gereserveerd voor de Jurisquare leden.
Bent u reeds lid van Jurisquare, gelieve u aan te melden via de knop 'Inloggen' hieronder. Bent u nog geen lid, klik dan op de knop 'Abonneren'. Vanaf € 422,57 (BTW excl.) per jaar bent u reeds lid van Jurisquare en heeft u toegang tot de grootste digitale bibliotheek van België!