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- Nummer 7-8
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- SOCIALE HUUR – verbod op onroerend bezit – onderzoek buitenlandse vermogens – rechtmatigheid bewijsstukken – dwaling – bescherming persoonsgegevens – toepassing Gelijkekansendecreet – omstandig stilzwijgen – geldigverklaring opzegging. / BAIL DE LOGEMENT SOCIAL – interdiction de propriété immobilière – enquête concernant les biens étrangers – légalité des preuves – erreur – protection des données personnelles – application du décret sur l’égalité des chances – silence circonstancié – validité du congé.
Volume 2020 : 7
[note sous Cour constitutionnelle, 13 février 2020 (n° 23/2020)] La Cour constitutionnelle valide le décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation
BAIL DE RESIDENCE PRINCIPALE – interdiction de mise en location – caducité du bail (art. 219, § 4 du Code bruxellois) – demande d’expulsion – appréciation. / WONINGHUUR – verbod om te verhuren – nietigheid van rechtswege (art. 219, § 4 Brusselse Huisvestingscode) – vordering tot uithuiszetting – beoordeling.
BAIL D’HABITATION – décès – requête en libération de la garantie locative fondée sur le décret du 15 mars 2018 – application de la loi dans le temps. / WONINGHUUR – overlijden – verzoek tot vrijgave van de huurwaarborg op basis van het decreet van 15 maart 2018 – toepassing van de wet in de tijd.
BAIL DE RESIDENCE PRINCIPALE – congé – acte unilatéral réceptice – date de dépôt du recommandé au domicile du preneur – prorogation pour circonstances exceptionnelles – doivent tenir à la résidence du preneur et non à l’activité professionnelle éventuellement exercée dans les lieux. / HUUR VAN HOOFDVERBLIJFPLAATS – opzegging – eenzijdige “receptieve” akte – datum van aanbieding op de woonplaats van de huurder – verlenging wegens buitengewone omstandigheden – moeten betrekking hebben op de verblijfplaats van de huurder en niet op de eventuele professionele activiteit die in het gehuurde goed uitgeoefend wordt.
BAIL DE RESIDENCE PRINCIPALE – demande de nullité du contrat de bail pour violation de l’ordre public – notion de l’ordre public – non-respect du Code bruxellois du logement – appréciation. / WONINGHUUR – nietigheid huurcontract wegens strijdigheid met openbare orde – begrip openbare orde – schending Brusselse Huisvestingscode – beoordeling.
ALGEMEEN HUURRECHT – art. 1715 BW – bewijs – bekentenis verhuurder – begin van uitvoering. WONINGHUUR – mondelinge huur – opzegging zonder motief – vorm – opzeggingsvergoeding 9 maanden huur (art. 3, § 4 Woninghuurwet) – uitzetting door vervangen slot – aanvullende schadevergoeding. / BAIL DE DROIT COMMUN – art. 1715 C. civ. – preuve – aveu du bailleur – commencement d’exécution. BAIL DE RESIDENCE PRINCIPALE – bail verbal – résiliation sans motif – forme – indemnité de résiliation de neuf mois de loyer (art. 3, § 4 de la loi sur le bail de résidence principale) – expulsion par changement de serrure – indemnité supplémentaire.
WONINGHUUR: 1. Opzegging door beide huurders – aangetekende brief aan verkeerd adres – gedingbeslissende eed (art. 1359 BW) 2. Schadebeperkingsplicht verhuurder – huurachterstal – inertie schuldeiser – sanctie – datum ingaan ontbinding 3. Consumentenrecht – professionele verhuurder – huurder consument – art. VI.83, 17° WER – onrechtmatig beding m.b.t. nalatigheidsintrest – ambtshalve nietigheid – wettelijke intrestvoet. / BAIL DE RESIDENCE PRINCIPALE: 1. Résiliation par les deux locataires – lettre recommandée à une adresse erronée – serment décisoire (art. 1359 C. civ.) 2. Obligation du bailleur de limiter son dommage – arriérés de loyer – inertie du créancier – sanction – date du point de départ de la résolution 3. Droit de la consommation – bailleur professionnel – locataire consommateur – art. VI.83, 17° C.D.E. – illégalité de la clause relative aux intérêts moratoires – nullité d’o
BAIL COMMERCIAL – renouvellement – congé pour terme initial – rupture anticipée – force majeure – abus de droit – balance des intérêts – facteurs humains, environnementaux, économiques et sociaux – réduction. / HANDELSHUUR – hernieuwing – opzegging tegen de oorspronkelijke einddatum – vervroegde verbreking – overmacht – rechtsmisbruik – belangenafweging – factoren van menselijke, ecologische, economische en sociale aard – herleiding.
HANDELSHUUR – huurhernieuwing – bepaalde of bepaalbare huurprijs – omzethuur – verstoring contractueel evenwicht – aanstelling deskundige – normale huurwaarde. / BAIL COMMERCIAL – renouvellement – loyer déterminé ou déterminable – loyer variable dépendant du chiffre d’affaires – perturbation de l’équilibre contractuel – désignation d’expert – valeur locative normale.
HANDELSHUUR – geschiktheid van het gehuurde goed voor de overeengekomen bestemming – tewerkstelling personeel – schending veiligheidsvoorschriften Codex over het welzijn op het werk – openbare orde – nietigheid huurovereenkomst. / BAIL COMMERCIAL – adéquation du bien loué en fonction de la destination prévue par le contrat – embauchage de personnel – violation des prescriptions de sécurité du Code sur le bien-être au travail – ordre public – nullité du contrat de bail.
SOCIALE HUUR – verbod op onroerend bezit – onderzoek buitenlandse vermogens – rechtmatigheid bewijsstukken – dwaling – bescherming persoonsgegevens – toepassing Gelijkekansendecreet – omstandig stilzwijgen – geldigverklaring opzegging. / BAIL DE LOGEMENT SOCIAL – interdiction de propriété immobilière – enquête concernant les biens étrangers – légalité des preuves – erreur – protection des données personnelles – application du décret sur l’égalité des chances – silence circonstancié – validité du congé.
[noot bij Vred. Antwerpen 5 december 2019] Buitenlands vermogensonderzoek door private bedrijven inzake sociale huisvesting: tijd voor wetgevend optreden
BAIL D’HABITATION – opérateur immobilier public – choix du locataire – antécédents (terrorisme) – pouvoir d’appréciation marginal. / WONINGHUUR – openbare vastgoedbeheerder – keuze van de huurder – antecedenten (terrorisme) – marginale toetsingsbevoegdheid.
LANDPACHT – opzegging voor eigen gebruik (art. 7, 1° en 8 Pachtwet) – persoonlijke, werkelijke en ten minste 9 jaar voortgezette exploitatie (art. 9, eerste lid Pachtwet) – ernstige en gegronde opzeggingsreden (art. 12.6, lid 3 Pachtwet). / BAIL A FERME – résiliation pour usage personnel (art. 7, 1° et 8 de la loi sur le bail à ferme) – exploitation personnelle, effective et continue pendant au moins 9 ans (art. 9, paragraphe 1er, loi sur le bail) – motif sérieux et fondé de résiliation (art. 12.6, paragraphe 3, de la loi sur le bail).
LANDPACHT – Ontvankelijkheid/toelaatbaarheid: a) oproeping in verzoening (art. 1345 Ger.W.) – landbouwvennootschap niet betrokken in de procedure – geen noodzaak tot oproeping b) art. 577-2, § 6 BW – toestemming van alle deelgenoten met betrekking van een pacht doet in onverdeeldheid Pachtoverdracht – inbreng van de pacht in een vennootschap – art. 30 Pachtwet – voorafgaand schriftelijk akkoord – bij gebreke daaraan: toestemming blijkend uit een duidelijke en ondubbelzinnige vaststaande uitvoering – bij gebrek aan bewijs: mogelijkheid tot een vordering in ontbinding van de pacht. / BAIL A FERME – Recevabilité: a) appel en conciliation (art. 1345 C. jud.) – société agricole non partie à la procédure – pas de nécessité d’appel en conciliation b) art. 577-2, § 6 du C. civ. – autorisation de tous les copropriétaires relativement au bail indivis Cession de bail – apport du bail en société –
BAIL A FERME – résiliation de commun accord – droit de préemption. / LANDPACHT – beëindiging in onderlinge overeenstemming – recht van voorkoop.
LANDPACHT – Belang en hoedanigheid – aankoop voor algemeen belang – uitsluiting van het recht van voorkoop – voortbestaan van de pachtrechten Nietigheid van de opzegging (art. 12.1 Pachtwet) – opzegging om redenen van algemeen belang (art. 7, 9° Pachtwet) – zorgvuldigheid bij de opgave van de redenen – opname van de gronden in de grondreserve van de Grondenbank – redenen niet duidelijk en juist. / BAIL A FERME – Intérêt et qualité – acquisition à des fins d’intérêt général – exclusion du droit de préemption – maintien des droits du locataire Nullité du congé (art. 12.1 de la loi sur le bail à ferme) – congé pour affectation à des fins d’intérêt général (art. 7, 9° de la loi sur le bail à ferme) – rigueur dans l’indication des motifs – intégration des terres dans la réserve foncière de Grondenbank – motifs obscurs et incorrects.
La loi anti-squat (très partiellement) retoquée par la Cour constitutionnelle
[note sous Cour constitutionnelle, 13 février 2020 (n° 23/2020)] La Cour constitutionnelle valide le décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation
BAIL DE RESIDENCE PRINCIPALE – interdiction de mise en location – caducité du bail (art. 219, § 4 du Code bruxellois) – demande d’expulsion – appréciation. / WONINGHUUR – verbod om te verhuren – nietigheid van rechtswege (art. 219, § 4 Brusselse Huisvestingscode) – vordering tot uithuiszetting – beoordeling.
BAIL D’HABITATION – décès – requête en libération de la garantie locative fondée sur le décret du 15 mars 2018 – application de la loi dans le temps. / WONINGHUUR – overlijden – verzoek tot vrijgave van de huurwaarborg op basis van het decreet van 15 maart 2018 – toepassing van de wet in de tijd.
BAIL DE RESIDENCE PRINCIPALE – congé – acte unilatéral réceptice – date de dépôt du recommandé au domicile du preneur – prorogation pour circonstances exceptionnelles – doivent tenir à la résidence du preneur et non à l’activité professionnelle éventuellement exercée dans les lieux. / HUUR VAN HOOFDVERBLIJFPLAATS – opzegging – eenzijdige “receptieve” akte – datum van aanbieding op de woonplaats van de huurder – verlenging wegens buitengewone omstandigheden – moeten betrekking hebben op de verblijfplaats van de huurder en niet op de eventuele professionele activiteit die in het gehuurde goed uitgeoefend wordt.
BAIL DE RESIDENCE PRINCIPALE – demande de nullité du contrat de bail pour violation de l’ordre public – notion de l’ordre public – non-respect du Code bruxellois du logement – appréciation. / WONINGHUUR – nietigheid huurcontract wegens strijdigheid met openbare orde – begrip openbare orde – schending Brusselse Huisvestingscode – beoordeling.
ALGEMEEN HUURRECHT – art. 1715 BW – bewijs – bekentenis verhuurder – begin van uitvoering. WONINGHUUR – mondelinge huur – opzegging zonder motief – vorm – opzeggingsvergoeding 9 maanden huur (art. 3, § 4 Woninghuurwet) – uitzetting door vervangen slot – aanvullende schadevergoeding. / BAIL DE DROIT COMMUN – art. 1715 C. civ. – preuve – aveu du bailleur – commencement d’exécution. BAIL DE RESIDENCE PRINCIPALE – bail verbal – résiliation sans motif – forme – indemnité de résiliation de neuf mois de loyer (art. 3, § 4 de la loi sur le bail de résidence principale) – expulsion par changement de serrure – indemnité supplémentaire.
WONINGHUUR: 1. Opzegging door beide huurders – aangetekende brief aan verkeerd adres – gedingbeslissende eed (art. 1359 BW) 2. Schadebeperkingsplicht verhuurder – huurachterstal – inertie schuldeiser – sanctie – datum ingaan ontbinding 3. Consumentenrecht – professionele verhuurder – huurder consument – art. VI.83, 17° WER – onrechtmatig beding m.b.t. nalatigheidsintrest – ambtshalve nietigheid – wettelijke intrestvoet. / BAIL DE RESIDENCE PRINCIPALE: 1. Résiliation par les deux locataires – lettre recommandée à une adresse erronée – serment décisoire (art. 1359 C. civ.) 2. Obligation du bailleur de limiter son dommage – arriérés de loyer – inertie du créancier – sanction – date du point de départ de la résolution 3. Droit de la consommation – bailleur professionnel – locataire consommateur – art. VI.83, 17° C.D.E. – illégalité de la clause relative aux intérêts moratoires – nullité d’o
BAIL COMMERCIAL – renouvellement – congé pour terme initial – rupture anticipée – force majeure – abus de droit – balance des intérêts – facteurs humains, environnementaux, économiques et sociaux – réduction. / HANDELSHUUR – hernieuwing – opzegging tegen de oorspronkelijke einddatum – vervroegde verbreking – overmacht – rechtsmisbruik – belangenafweging – factoren van menselijke, ecologische, economische en sociale aard – herleiding.
HANDELSHUUR – huurhernieuwing – bepaalde of bepaalbare huurprijs – omzethuur – verstoring contractueel evenwicht – aanstelling deskundige – normale huurwaarde. / BAIL COMMERCIAL – renouvellement – loyer déterminé ou déterminable – loyer variable dépendant du chiffre d’affaires – perturbation de l’équilibre contractuel – désignation d’expert – valeur locative normale.
HANDELSHUUR – geschiktheid van het gehuurde goed voor de overeengekomen bestemming – tewerkstelling personeel – schending veiligheidsvoorschriften Codex over het welzijn op het werk – openbare orde – nietigheid huurovereenkomst. / BAIL COMMERCIAL – adéquation du bien loué en fonction de la destination prévue par le contrat – embauchage de personnel – violation des prescriptions de sécurité du Code sur le bien-être au travail – ordre public – nullité du contrat de bail.
SOCIALE HUUR – verbod op onroerend bezit – onderzoek buitenlandse vermogens – rechtmatigheid bewijsstukken – dwaling – bescherming persoonsgegevens – toepassing Gelijkekansendecreet – omstandig stilzwijgen – geldigverklaring opzegging. / BAIL DE LOGEMENT SOCIAL – interdiction de propriété immobilière – enquête concernant les biens étrangers – légalité des preuves – erreur – protection des données personnelles – application du décret sur l’égalité des chances – silence circonstancié – validité du congé.
[noot bij Vred. Antwerpen 5 december 2019] Buitenlands vermogensonderzoek door private bedrijven inzake sociale huisvesting: tijd voor wetgevend optreden
BAIL D’HABITATION – opérateur immobilier public – choix du locataire – antécédents (terrorisme) – pouvoir d’appréciation marginal. / WONINGHUUR – openbare vastgoedbeheerder – keuze van de huurder – antecedenten (terrorisme) – marginale toetsingsbevoegdheid.
LANDPACHT – opzegging voor eigen gebruik (art. 7, 1° en 8 Pachtwet) – persoonlijke, werkelijke en ten minste 9 jaar voortgezette exploitatie (art. 9, eerste lid Pachtwet) – ernstige en gegronde opzeggingsreden (art. 12.6, lid 3 Pachtwet). / BAIL A FERME – résiliation pour usage personnel (art. 7, 1° et 8 de la loi sur le bail à ferme) – exploitation personnelle, effective et continue pendant au moins 9 ans (art. 9, paragraphe 1er, loi sur le bail) – motif sérieux et fondé de résiliation (art. 12.6, paragraphe 3, de la loi sur le bail).
LANDPACHT – Ontvankelijkheid/toelaatbaarheid: a) oproeping in verzoening (art. 1345 Ger.W.) – landbouwvennootschap niet betrokken in de procedure – geen noodzaak tot oproeping b) art. 577-2, § 6 BW – toestemming van alle deelgenoten met betrekking van een pacht doet in onverdeeldheid Pachtoverdracht – inbreng van de pacht in een vennootschap – art. 30 Pachtwet – voorafgaand schriftelijk akkoord – bij gebreke daaraan: toestemming blijkend uit een duidelijke en ondubbelzinnige vaststaande uitvoering – bij gebrek aan bewijs: mogelijkheid tot een vordering in ontbinding van de pacht. / BAIL A FERME – Recevabilité: a) appel en conciliation (art. 1345 C. jud.) – société agricole non partie à la procédure – pas de nécessité d’appel en conciliation b) art. 577-2, § 6 du C. civ. – autorisation de tous les copropriétaires relativement au bail indivis Cession de bail – apport du bail en société –
BAIL A FERME – résiliation de commun accord – droit de préemption. / LANDPACHT – beëindiging in onderlinge overeenstemming – recht van voorkoop.
LANDPACHT – Belang en hoedanigheid – aankoop voor algemeen belang – uitsluiting van het recht van voorkoop – voortbestaan van de pachtrechten Nietigheid van de opzegging (art. 12.1 Pachtwet) – opzegging om redenen van algemeen belang (art. 7, 9° Pachtwet) – zorgvuldigheid bij de opgave van de redenen – opname van de gronden in de grondreserve van de Grondenbank – redenen niet duidelijk en juist. / BAIL A FERME – Intérêt et qualité – acquisition à des fins d’intérêt général – exclusion du droit de préemption – maintien des droits du locataire Nullité du congé (art. 12.1 de la loi sur le bail à ferme) – congé pour affectation à des fins d’intérêt général (art. 7, 9° de la loi sur le bail à ferme) – rigueur dans l’indication des motifs – intégration des terres dans la réserve foncière de Grondenbank – motifs obscurs et incorrects.
La loi anti-squat (très partiellement) retoquée par la Cour constitutionnelle
Jaar
2020
Volume
2020
Nummer
7-8
Pagina
414
Taal
Nederlands
Rechtscollege
Antwerpen, Vredegerecht - Justice de Paix, 05/12/2019
Referentie
“SOCIALE HUUR – verbod op onroerend bezit – onderzoek buitenlandse vermogens – rechtmatigheid bewijsstukken – dwaling – bescherming persoonsgegevens – toepassing Gelijkekansendecreet – omstandig stilzwijgen – geldigverklaring opzegging. / BAIL DE LOGEMENT SOCIAL – interdiction de propriété immobilière – enquête concernant les biens étrangers – légalité des preuves – erreur – protection des données personnelles – application du décret sur l’égalité des chances – silence circonstancié – validité du congé.”, T. Vred. / J.J.P. 2020, nr. 7-8, 414-420
Samenvatting
1. Het sociaal huurstelsel voorziet dat een sociale huurder geen onroerend goed mag bezitten in binnen- of buitenland (art. 3, § 1, 3° Kaderbesluit Sociale Huur). Enerzijds heeft een sociale huurder een actieve meldingsplicht, anderzijds ligt de bewijslast van dit rechtsfeit bij de sociale verhuurder die het bewijs kan leveren met alle middelen van recht; 2. Een gebrek aan kennis van het Nederlands kan geen aanleiding geven tot dwaling (wat betreft de toestemming om buitenlands vermogensonderzoek uit te voeren) indien de huurder reeds ruime tijd in België woont, de Belgische nationaliteit verkreeg en het desbetreffende document in verstaanbare taal is opgesteld. Bovendien is het een huurdersverplichting om over een zekere taalvaardigheid te beschikken. Een huurder dient om toelichting te vragen wanneer hij het document toch niet begrijpt, of hij moet voor een vertaling zorgen; 3. Het doorgeven van persoonsgegevens vormt geen schending van de privacy wanneer dit uitsluitend gebeurt met het oog op onderzoek naar buitenlandse vermogens. Een sociale verhuurder heeft daartoe zelf niet de nodige talenkennis en expertise, terwijl hij gemachtigd en verplicht is (art. 52 Kaderbesluit Sociale Huur) om te controleren op onroerend bezit. Alleen controleren op Belgische eigendommen zou een ongelijke behandeling impliceren. Het contract met de controle-instantie bevat bovendien waarborgen inzake privacy en de huurder gaf toestemming om dergelijke controles uit te voeren. De bij de controle opgevraagde gegevens betreffen officiële gegevens uit het Turkse kadaster die de huurder, in het kader van zijn actieve informatieplicht, ook zelf kon opvragen en weerleggen. Gedurende de volledige procedure hult de huurder zich echter in een omstandig stilzwijgen; 4. De bewering dat de sociale verhuurder vooral huurders van Turkse oorsprong zou viseren wordt niet in de feiten gestaafd. Bovendien kan moeilijk een beroep worden gedaan op het Gelijkekansendecreet wanneer het gaat om rechtmatige controle op onwettigheden; 5. Zelfs wanneer het bewijsmateriaal ongeoorloofd zou zijn, moet de vrederechter het nog niet uit de debatten weren. Dat zou pas het geval zijn wanneer het de Antigoontoets niet doorstaat; 6. De actieve meldingsplicht betekent dat het niet aangeven van onroerend bezit een geldige reden voor opzegging is. Ook het hardnekkig stilzwijgen vormt een inbreuk op de uitvoering te goeder trouw van het contract. De rechter leidt hieruit af dat de huurders bewust hun eigendommen hebben verzwegen om op die manier hun sociale woning in België te behouden, wat fraude uitmaakt. *** *** *** 1. L’arrêté-cadre en matière de logement social dispose que le locataire d’un tel logement ne peut posséder aucun bien immobilier, ni en Belgique, ni à l’étranger (art. 3, § 1er, 3°). D’une part, le locataire d’un tel logement a un devoir de déclaration active, d’autre part, la charge de la preuve de ce fait juridique repose sur le bailleur de logement social, qui peut l’établir par tout moyen de droit; 2. Un manque de connaissance du Néerlandais ne peut mener à une erreur (relative à l’autorisation de procéder à une enquête portant sur l’existence de biens situés à l’étranger) lorsque le locataire réside en Belgique depuis un certain temps, qu’il s’est vu attribuer la nationalité belge et que les documents sont établis dans un langage compréhensible. En outre, disposer d’une certaine maîtrise de la langue constitue l’une des obligations du locataire social. Celui-ci doit solliciter des explications lorsqu’il ne comprend pas un document ou il doit se procurer une traduction; 3. La communication de données personnelles ne constitue pas une violation de la vie privée lorsqu’elle intervient exclusivement dans le cadre d’une enquête relative à des biens situés à l’étranger. Le bailleur de logement social ne dispose pas des connaissances linguistiques et de l’expertise nécessaire alors qu’il est autorisé et même tenu de contrôler la possession de biens immobiliers (art. 52 de l’arrêté-cadre en matière de logement social). Ne contrôler que les propriétés sur le sol belge serait discriminatoire. Le contrat conclu avec l’instance de contrôle contient en outre des garanties de respect de la vie privée et autorise à mener de tels contrôles. Les informations sollicitées à l’occasion du contrôle ne portent que sur les données officielles du cadastre turc que le locataire aurait pu solliciter et communiquer luimême en exécution de son devoir actif d’information. Pendant l’ensemble de la procédure, le locataire s’est maintenu dans un silence circonstancié; 4. L’allégation selon laquelle le bailleur de logement social cible principalement des locataires d’origine turque n’est pas étayée. Il peut en outre être difficilement fait appel au décret sur l’égalité des chances lorsqu’il s’agit d’un contrôle régulier de violations de la réglementation; 5. Quand bien même les preuves seraient irrégulieres, le juge de paix n’est pas tenu de l’écarter des débats. Ce ne serait le cas que si la preuve recueillie ne satisfait pas aux conditions résultant de la jurisprudence Antigone; 6. Le devoir de déclaration active a pour conséquence que lorsque le locataire d’un logement social s’abstient de déclarer qu’il dispose d’un bien immobilier constitue un motif valable de congé par le bailleur. De même, le silence obstiné du locataire en pareille circonstance constitue une violation du principe d’exécution de bonne foi des conventions. Le juge en déduit que les locataires ont délibérément caché leurs biens afin de maintenir leur logement social en Belgique, ce qui constitue une fraude.
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