Bruxelles (2e ch.) n° 2012/A.R./2350, 5 novembre 2015

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Number 3
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Bruxelles (2e ch.) n° 2012/A.R./2350, 5 novembre 2015

Year 2016 Volume 2016 Number 3 Page 226 Language French Court Hof van Beroep - Cour d'Appel, 05/11/2015 Reference “Bruxelles (2e ch.) n° 2012/A.R./2350, 5 novembre 2015”, AMEN 2016, nr. 3, 226-227 Recapitulation Sommaire 1 Il appartient à l’acquéreur d’un immeuble d’établir que, s’il avait eu connaissance de l’absence de permis d’urbanisme couvrant une partie du bien (en l’espèce une véranda et une terrasse d’un restaurant), il n’en n’aurait pas fait l’acquisition ou l’aurait effectuée à des conditions différentes. S’il invoque un manquement à l’obligation de délivrance du vendeur, encore faut-il qu’il établisse que cette situation lui a causé un quelconque préjudice. L’attention de l’acquéreur avait été attirée dans le compromis ainsi que dans l’acte authentique de vente par le notaire rédacteur sur les vérifications à faire personnellement par l’acquéreur. La vente a été réalisée sous la condition suspensive que l’affectation du bien déclarée par le vendeur soit conforme à l’affectation urbanistique communiquée par la commune et qu’aucune infraction urbanistique ne soit révélée avant la passation de l’acte authentique, cette double condition étant stipulée dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur qui pourra seul s’en prévaloir. Les travaux qu’il aurait réalisés ou fait entreprendre lui-même l’ont été en conformité avec ces prescriptions et règlements et en vertu d’un permis d’urbanisme quand celui-ci s’imposait. L’acquéreur n’a cependant effectué aucune vérification de la situation urbanistique du bien pendant que la condition était pendante. Il s’en déduit que, pour lui, la conformité du bien existant aux prescriptions urbanistiques ne déterminait pas son consentement à l’achat. De plus, à partir du moment où l’intention de l’acquéreur était de détruire ces éléments existants pour les remplacer par d’autres, plus solides et plus volumineux, l’absence de permis d’urbanisme couvrant la terrasse préexistante et l’ancienne pergola n’a eu aucun effet sur les possibilités d’exploitation des lieux : en toutes hypothèses, un nouveau permis d’urbanisme devait être obtenu avant la modification des éléments existants. L’acquéreur (et l’exploitant des lieux) n’ont donc subi aucun préjudice en lien causal avec l’absence de permis d’urbanisme couvrant la pergola et la terrasse arrière, à supposer que celui-ci ait été requis et n’ait pas été accordé. Sommaire 2 La vente d’un restaurant avait été établie sous la condition suspensive « que l’affectation du bien déclarée par le vendeur soit conforme à l’affectation urbanistique communiquée par la commune et qu’aucune infraction urbanistique ne soit révélée avant la passation de l’acte authentique, cette double condition étant stipulée dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur qui pourra seul s’en prévaloir ». Le vendeur déclarait, en outre, « qu’il n’a pas connaissance d’infractions urbanistiques commises par des propriétaires antérieurs ; que les travaux qu’il aurait réalisés ou fait entreprendre lui-même l’ont été en conformité avec ces prescriptions et règlements et en vertu d’un permis d’urbanisme quand celui-ci s’imposait » et que « le bien est actuellement affecté à usage de restaurant. Il déclare que, à sa connaissance, cette affectation est régulière et qu’il n’y a aucune contestation à cet égard ». Après la vente, des travaux de transformation furent réalisés. Un procès-verbal d’infraction fut dressé, à cette occasion, pour la construction d’une véranda (« une construction en bois ») à l’arrière de la villa, en remplacement, semble-t-il d’une véranda préexistante de moindre ampleur. Le permis de régularisation fut refusé. L’acquéreur se retourna contre le vendeur sur base du dol et du défaut de délivrance d’une chose conforme du fait de l’irrégularité de l’affectation du bien à usage de restaurant et de la construction d’une véranda et d’une terrasse sans permis d’urbanisme. La Cour rappelle qu’il appartient à l’acquéreur d’établir : – l’existence de ces manquements aux règles urbanistiques, qu’il impute aux vendeurs ; – l’incidence de ces manquements, à les supposer établis, sur son consentement à la vente ou en cas de délivrance d’une chose non conforme, le dommage qui en résulterait. En ce qui concerne le changement de destination de l’habitation, la Cour estime ce grief non fondé. Elle constate l’absence de contestation de la régularité de l’affectation par les autorités, l’existence d’un permis délivré pour le changement de destination, sans cependant s’interroger sur sa légalité en application de l’article 159 de la Constitution (le permis avait été délivré nonobstant l’avis défavorable du fonctionnaire délégué concernant l’affectation en restaurant) et de l’existence d’un permis subséquent de transformation évoquant l’affectation commerciale de l’immeuble. En ce qui concerne la véranda et la terrasse, la Cour s’interroge sur l’absence de permis d’urbanisme, même si elle observe incidemment que pendant 20 ans, aucun procès-verbal ne fut jamais dressé. Elle refuse cependant d’octroyer à l’acquéreuse et à l’exploitante du restaurant des dommages et intérêts pour les motifs suivants : « Il appartient à (l’acquéreuse) d’établir que, si elle avait eu connaissance de l’absence de permis d’urbanisme couvrant cette partie du bien, elle n’en n’aurait pas fait l’acquisition ou l’aurait effectuée à des conditions différentes. Si elle invoque un manquement à l’obligation de délivrance du vendeur, encore faut-il qu’elle établisse que cette situation lui a causé un quelconque préjudice. Or, sous le titre ?urbanisme’, l’attention de l’acquéreur avait été attirée dans le compromis ainsi que dans l’acte authentique de vente sur les vérifications à faire : ?l’acquéreur reconnaît avoir été informé de l’opportunité de recueillir de son côté antérieurement aux présentes, tous renseignements sur la situation urbanistique du bien (…). En outre, le notaire rédacteur du présent compromis attire tout spécialement l’attention de l’acquéreur, ce qu’il reconnait expressément, sur l’importance et la nécessité qu’il vérifie personnellement, en surplus de la recherche urbanistique effectuée par le notaire conformément à la législation régionale applicable, la conformité du bien vendu avec les permis délivrés par le autorités compétentes ainsi que la légalité des travaux qui ont ou auraient été effectués depuis le jour de sa construction (…)’. La vente a été réalisée sous la condition suspensive ?que l’affectation du bien déclarée par le vendeur soit conforme à l’affectation urbanistique communiquée par la commune et qu’aucune infraction urbanistique ne soit révélée avant la passation de l’acte authentique, cette double condition étant stipulée dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur qui pourra seul s’en prévaloir’. ?Les travaux qu’il aurait réalisés ou fait entreprendre lui-même l’ont été en conformité avec ces prescriptions et règlements et en vertu d’un permis d’urbanisme quand celui-ci s’imposait’. (L’acquéreuse) n’a cependant effectué aucune vérification de la situation urbanistique du bien pendant que la condition était pendante. Il s’en déduit que, pour elle, la conformité du bien existant aux prescriptions urbanistiques ne déterminait pas son consentement à l’achat. De plus, à partir du moment où l’intention de (l’acquéreuse) était de détruire ces éléments existants pour les remplacer par d’autres, plus solides et plus volumineux, l’absence de permis d’urbanisme couvrant la terrasse préexistante et l’ancienne pergola n’a eu aucun effet sur les possibilités d’exploitation des lieux : en toutes hypothèses, un nouveau permis d’urbanisme devait être obtenu avant la modification des éléments existants. Il convient en effet de rappeler que les constructions ayant fait l’objet du procès-verbal d’infraction du 4 avril 2011 n’existaient pas antérieurement à la vente du bien par les consorts Ntintas-Konstantinou. (L’acquéreuse et l’exploitante des lieux), n’ont donc subi aucun préjudice en lien causal avec l’absence de permis d’urbanisme couvrant la pergola et la terrasse arrière, à supposer que celui-ci ait été requis et n’ait pas été accordé ». Si on suit le développement de la Cour sur la question de la rupture du lien causal, du fait que le dommage réside en réalité dans la construction de l’annexe plus volumineuse réalisée sans permis par l’acquéreur en lieu et place de l’annexe préexistante, les développements réservés au fait que la conformité urbanistique du bien ne constituait pas un élément déterminant de son consentement méritent d'être lus à la lueur du cas d'espèce. En effet, l’acte prévoyait expressément la garantie du vendeur selon laquelle « les travaux qu’il aurait réalisés ou fait entreprendre lui-même l’ont été en conformité avec ces prescriptions et règlements et en vertu d’un permis d’urbanisme quand celui-ci s’imposait » : les clauses types du notariat sur l’importance de l’acquéreur de s’informer avant la vente de la régularité urbanistique de la situation n’ont pas, à notre estime, pour effet de priver l’acquéreur de la garantie expresse offerte par le vendeur.

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